Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinde yer alan elektrik, su ve ortak gider gibi yan ödemeleri yapmayan kiracının, kirasını eksiksiz ödemiş olsa dahi tahliye edilebileceğine hükmetti. Karar, kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında yeni bir dönemin başlangıcı olarak görülüyor.

Kira hukukunu yakından ilgilendiren kritik bir karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından alındı. Kurul, kira sözleşmesinde açıkça belirtilen elektrik, su, aidat ve ortak gider gibi yan giderleri ödemeyen kiracının, kira borcunu yatırmış olsa bile tahliye edilebileceğine karar verdi.

Yalova’da bir işyeri kiracısı hakkında, 2022 yılı Şubat–Haziran dönemine ait kira ve yan gider borçlarını ödemediği gerekçesiyle tahliye talepli icra takibi başlatıldı.

Kiracı, kira bedelini yatırdı ancak sözleşmede açıkça belirtilen elektrik, su ve ortak gider ücretlerini ödemedi.

İlk Derece Mahkemesi, bu giderleri kira borcuna dahil etmedi ve tahliye talebini reddetti. Karar, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da onandı.

Ancak dosya, alacaklı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’ne taşındı.

Yargıtay: “Kira Bedeli Sadece Kira Parası Değildir”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 314 ve 315. maddelerine atıfta bulunarak, kiracının yalnızca kira parasını değil, sözleşmede yer alan yan giderleri de ödemek zorunda olduğunu belirtti.

“Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi hâlinde hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda temerrüt gerçekleşmiş sayılır ve tahliyeye karar verilir.”

Ancak yerel mahkeme bu karara uymadı. Bunun üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşındı.

Hukuk Genel Kurulu Kararını Verdi: Tahliye Haklı

2 Temmuz 2025 tarihli kararla, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Daire’nin görüşünü oy çokluğuyla benimsedi.

“Kiralanan iş yerinde sözleşmede elektrik, su ve ortak giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince, bu giderlerin ödenmemesi de temerrüt oluşturur. Otuz gün içinde ödeme yapılmadığından tahliyeye karar verilmelidir.”

Kurulda azınlıkta kalan üyeler, yalnızca “kira borcunun” tahliye nedeni sayılabileceğini savunsa da, çoğunluk yan giderlerin de kira borcu kapsamına dahil edilmesi gerektiği görüşünde birleşti.

Kiracılar İçin Yeni Dönem: “Kiramı Ödedim” Demek Artık Yetmiyor

Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte, kira hukukunda dengeler değişti. Artık,

“Kira bedelini ödedim, faturaları sonra hallederim” diyen kiracılar için bu savunma geçerliliğini yitirdi.

Sözleşmede açıkça belirtilen her kalem (elektrik, su, aidat, bakım bedeli) zamanında ödenmezse, kiracı tahliye riskiyle karşı karşıya kalacak.

Kararı değerlendiren Avukat Dilek Yüksel, Yargıtay’ın kira hukukunda belirsizliği ortadan kaldırdığını vurguladı:

“Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde, aksine bir sözleşme yoksa yan giderlerden kiracının sorumlu olduğu açıkça düzenlenmiştir. 315. madde ise ev sahibine, faturalar ödenmezse sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Artık kiracılar ‘Kiramı ödedim, faturaları ödemesem de olur’ diyemez.”

Emsal Niteliğinde: Yeni Dava Dalgasının Kapısı Açılabilir

Bu karar, tüm Türkiye’deki kira uyuşmazlıklarında emsal oluşturacak nitelikte.
Artık ev sahipleri, elektrik, su, aidat, bakım ve ortak giderlerin ödenmemesi durumunda yasal süreç başlatabilecek ve tahliye talep edebilecek.